2012年信阳楼市分析及2013年走势

卡其色 · 发表于 2013-1-24 21:57:43

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2012年年初，信阳房地产市场一片冷清，供销持续萎缩；4月份开始，楼市经历了大范围的降价促销潮，无论是老城区还是羊山新区多个板块价格体系被重塑，压抑许久的刚需被全面释放，市场成交量大幅度上涨，“回暖”、“以价换量”、“日光”、“房闹”等关键词成为楼市的缩影。8月逆市的飘红，让我见证了房地产市场已经翻篇了。8月之后，随着楼市持续回暖，以价换量策略帮助开发企业快速回笼资金，企业市场预期有所好转，前期降价或低价入市楼盘价格悄悄上调价格，市场成交价格开始企稳回升。
综上所述，经历了博弈、调整、回暖、翘尾,2012年最终步入平稳发展的时期。
回顾2012信阳楼市走势：

1.供应走势：全年供应总量同比小幅下降，11月和12月成年度供应最高峰

2.成交走势：从深度调整到全面走热，市场逐渐回归平稳

2012年是自2010年宏观调控以来近三年主城区住宅成交量的最高值，在2005年以来历年成交量中位居第三位，仅次于2007年和2009年.2012年信阳楼市住宅成交量的大幅度上涨，一方面得益于开发商顺势而为，积极采取“以价换量”营销策略，刚需得以集中释放。另一方面与货币政策微调所带来的定向利好，尤其与信贷政策放松也有较大关系。
2012年，羊山板块和浉河老城区销售表现颇为亮眼，总成交量占比将近9成。这两个区域是信阳市未来发展的趋势也是信阳市刚需的首选。
2012年，在持续的楼市调控影响，信阳楼市成交主力依旧是刚需项目，高端住宅市场份额维持在低位水平。但相较去年，销售行情则略有好转。1、2月份均价前30名住宅项目销售金额占比均在20%以上，销售面积占比均在8%以上；3月份开始，信阳刚需开始活跃，高端住宅项目销售一度陷入困境，市场占有率下滑明显，销售金额占比维持在10%以下，销售面积占比则在4%左右徘徊；从6月份开始，部分改善型需求开始释放，高端住宅销售行情略有好转；四季度，高端楼盘去化速度明显加快，成交放量，高端项目销售金额和销售面积亦双双大幅上涨，占比分别保持在20%和10%以上水平。

3.供需对比：住宅供求矛盾明显缓解，但库存压力依然较大

2012年，信阳市商品住宅供销双双上涨，但是成交涨幅明显高于供应量涨幅，由此2010年以来供大于求的矛盾得到明显缓解，从月度走势来看，1月住宅供求矛盾依然比较凸显，2月开始，销供比持续上升，4-8月，供过于求的态势扭转至供大于求，其中6月销供比最大，9、10月，住宅成交有所下滑，11月则有所回升。

4.成交价格：上半年降价成常态，下半年价格微幅上调

2012年，受上半年大范围降价促销的影响，信阳商品住宅成交均价延续2010年的平稳上升趋势。从月度走势来看，从2月份开始，住宅成交平均价已经出现上涨，4月份成交均价总体到达一个峰值，价格拉回了降价前的水平；5月、6月由于促销手段的多样化，以价换量，价格又拉回到4000元/㎡左右。随着上半年楼市持续回暖，开发企业的资金回笼和市场预期均有所好转，部分前期低开的住宅项目在销售持续走高的背景下取消折扣或提高报价，再加之改善型需求逐步释放，中高端楼盘成交的良好表现，导致信阳整体住宅成交均价出现回弹。值得注意的是，大多数开发企业上调价格幅度仍保持理性，价格上涨幅度有限。然后过去的“金九银十”却遇了冷空气。

5.热销楼盘：品牌项目跑赢大市，产品定位合理、高性价比优势凸显是项目热销关键

6.市场走势：2013年房地产市场成交或将稳中有升，价格维持坚挺

2012年，信阳房地产市场各基本面发展形势均转好，房价得到了有效控制，成交平稳回升，土地市场则再次活跃，房企购地热情复苏。
当前宏观经济形势正在由缓中趋稳到筑底企稳转变，主要指标增长速度都在加快。宏观经济形势好转，企稳回升的可能性加大，增强了政府坚定房地产调控不放松的决心。2013年，预计房地产调控政策不会大幅度的松动，“限购”、“保刚需”、“稳房价”仍是调控主基调。
从房地产市场走势来看，目前信阳刚需和改善型需求均有所释放，同时宏观数据在今年年底转好，让开发商对于明年楼市的信心进一步增强。预计明年楼市成交将继续上涨。但是鉴于调控政策稳定存在和仍处高位的市场库存，楼市反弹的空间并不大，仍是以小幅回升、总体趋稳的态势为主。价格方面，2012年信阳连续“3落3起”价格指数，表明当前价格已经接近“市场底”，同时政策“微调”定向宽松，楼市成交量的持续上升也势必会带来价格的相对坚挺，未来房价也将呈现稳中略涨的态势。