简单分析下淮滨别墅的成本价！（讨论）

地产服务商

别墅一般分为独栋别墅，联排别墅和叠加别墅。
叠加别墅不怎么常见，市场中基本都是独栋和联排的。
我们就拿独栋别墅来简单分析下吧。
建别墅的主要成本包括土地、建安、审批费用和税费。
正常的独栋别墅多为两层半或三层及三层以上。部分别墅还有半地下车库。
建筑面积多在300-400平米左右，也就是所底层面积多在100-140平米左右。
我们取中间，按照底层面积120平米来分析。
按照淮滨目前的地价（当然，别墅用地政府也不一定批了），挂牌的土地基本都是200万一亩以上。
本人从相关部门了解到，目前有几块地的挂牌价为260万左右一亩，也就是3900元一个平米。
那么别墅的用地成本就出来了：3900*120=468000元.这只是建筑基地用地。
别墅必须要有院子，甚至有的高档点是四周有院子。我们就简单的分析楼前有院子的吧！
院子最少都是8-12米进深或更大，宽度基本都是和别墅面宽一样，常规也就是12米左右。
那么院子的面积就是96-144平米，折中的话也就是120平米左右。同样，土地价格也是468000元
这样一栋别墅的土地成本就是936000元了。
然后我们看建筑成本，别墅大都是砖混结构，整体现浇，目前的建筑成本估算为800元/平米。
120*3*800=288000元。
剩下的一些门窗、管线、附属材料约合30000元。
税费和其他不可预见费用大约在20%左右。（以销售价格为基准的）

这样我们来看看：936000+288000+30000=1254000.
如果卖200万，那各项税费就约40万左右。

也就是说市场价200万的别墅，成本价就约1654000元。

再加上人员工资，销售费用，其他不可预见费用。。。。。

您觉得，正规手续开发的别墅可能是60-80万吗？（这样的别墅成本仅仅是288000+30000=318000元）


不专业，瞎侃侃！仅供参考！

淮河左岸

专家呀！

淮河左岸

专业分析师吧？

地产服务商

淮河左岸 发表于 2016-11-19 09:45
专业分析师吧？

不专业，只是了解一点而已！

淮河左岸

地产服务商 发表于 2016-11-19 09:48
不专业，只是了解一点而已！

不是了解一点，是专业。

地产服务商

现在开发的成本土建真的是小头，大头都是土地成本和税收！

人这一辈子

专家  赞

桂林山水

瞎掰。第一，淮滨政府的地价哪块地有恁高的价？可以到国土局要求了解土地竟拍结果文件，已开发的可以要求看国有土地使用证，都应该有面积、价格、容积率等。第二，地价的计算应该是综合考虑总体建筑和容积率，不应该每套单独计算，周围景观配套别墅群可能例外。第三，四层以下建筑，若不浇筑板墙如淮滨的所谓别墅主体造价用不了那么高，除非因为利益回报高，有意更承建者更多的利益回报。第四，淮滨有几栋别墅样建筑，有真正别墅的配套吗？有几套别墅样建筑有国有房产产权的。淮滨所谓的别墅，与真正的别墅比价格，好像是有点侮辱别人的智商。

地产服务商

桂林山水 发表于 2016-11-19 10:15
瞎掰。第一，淮滨政府的地价哪块地有恁高的价？可以到国土局要求了解土地竟拍结果文件，已开发的可以要求看 ...

淮滨拍出过350万一亩的地您知道不？
就是大家说的淮滨“地王”。
多层民用建筑的土建成本基本在600-800之间！这个市场中就可以了解到！

国有产权的别墅还是有的！比如说我这里的别墅，就是大产权，可以办理银行按揭贷款！虽然是联排别墅，但价格也不是很高！

xyky

忽悠，淮滨地价根本没那么高，现在都是底价成交，县政府旁住宅用地最多2000多一平方，最多150万一亩，拿高峰期楼王地价对比本来就是错的

桂林山水

地产服务商 发表于 2016-11-19 10:45
淮滨拍出过350万一亩的地您知道不？
就是大家说的淮滨“地王”。
多层民用建筑的土建成本基本在600-800 ...

哪一块，落拍时间、地号？让人为大淮滨自豪。

地产服务商

桂林山水 发表于 2016-11-19 11:20
哪一块，落拍时间、地号？让人为大淮滨自豪。

洪河路与朝阳街交口东北角，项目名叫 中央公馆
拍的时间大概是2013年，地号我们这些非专业人就不清楚了！