房地产转移之权证知识 （五）

山本五十六

            房屋继承

      指按法律规定的程序，把被继承人的遗产房屋转归继承人所有的一种法律行为。遗产房屋继承的形式有法定继承、遗嘱继承、代位继承、转继承、遗赠等。
1、法定继承：
是指被继承人死亡后，按照法律的规定由法定继承人继承被继承人的遗产。法定继承人有第一顺序继承人和第二顺序继承人。
　　第一顺序：配偶、子女、父母。
　　第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
　　继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
　　这里说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
　　这里说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
　　这里说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

2、遗嘱继承：
是被继承人在生前根据自己的真实意愿，将自己的财产通过设定遗嘱的方式给予继承人的一种法律行为。遗嘱继承优先于法定继承。
公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。
遗嘱有自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱、口头遗嘱、公正遗嘱等
其中公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。
　　自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。
　　代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，注明年、月、日，并由代书人、其他见证人和遗嘱人签名。
　　以录音形式立的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。
　　遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。
遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。
　　立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。
　　自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。房产权属转移以公证遗嘱为准。

3、代位继承：
指被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。

4、转继承：
指被继承人的继承人在继承活动开始之后，遗产处理之前死亡，由该继承人的子女、配偶或父母继承其应继承到的财产份额。

5、遗赠：
是公民生前以在意思自愿的基础上以立遗嘱的方式将其所有的财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人的一种法律行为。遗赠的效力高于法定继承。

代位继承与转继承的区别：
一、继承人死亡的时间不同。代位继承是被继承人的继承人先于被继承人死亡或与被继承人同时死亡;转继承是被继承人的继承人在继承活动开始之后，遗产处理之前死亡。

二、继承的内容不同。代位继承是继承人的子女直接参与对被继承人遗产的分割，与其他有继承权的人共同参与继承活动;转继承的继承只能对其法定继承人应继承的遗产进行分割，不能与被继承人的其他合法继承人共同分割被继承人的遗产。

三、继承人的范围不同。代位继承只能发生与被继承人有直系血亲或拟制血亲的子女范围内，如子女、孙子女、外孙子女，且不受辈份限制，均可成为代位继承人;转继承人却不仅限于有直系血亲或拟制血亲的子女、孙子女、外孙子女范围内，由于转继承是继承继承人的遗产，因此，作为第一顺序继承人的子女、配偶、父母都有继承权。

办理权属转移流程
根据房屋继承的形式，见房屋继承公证件及继承人的各种证件后各地局给予审批
注：收缴证件
1. 《房屋所有权转移登记申请书》，现场填写，不用提前领取;
2. 房屋所有权证原件;
3. 继承权公证书或接受遗赠公证书或法院判决书（原件）;
4. 继承人身份证明复印件（核验原件）：详见"一般规定之当事人身份证明";
5. 遗赠继承须提交契税完税或减免税凭证;
6. 多个人共同继承一套房屋的，应提交共有协议（原件），约定由何人持有房屋所有权证、何人持房屋共有权证;
7. 继承人不能亲自办理的须出具书面授权委托书;
8．继承和赠与一并发生的提供赠与、受赠公证书原件;赠与人身份证复印件，详见"一般规定之当事人身份证明";赠与人不能亲自办理的须出具书面授权委托书，详见"一般规定之委托及公证";赠与部分的契税完税凭证;如果房屋属于房改房还要交土地出让金。