简单分析下淮滨别墅的成本价！（讨论）

地产服务商

别墅一般分为独栋别墅，联排别墅和叠加别墅。
叠加别墅不怎么常见，市场中基本都是独栋和联排的。
我们就拿独栋别墅来简单分析下吧。
建别墅的主要成本包括土地、建安、审批费用和税费。
正常的独栋别墅多为两层半或三层及三层以上。部分别墅还有半地下车库。
建筑面积多在300-400平米左右，也就是所底层面积多在100-140平米左右。
我们取中间，按照底层面积120平米来分析。
按照淮滨目前的地价（当然，别墅用地政府也不一定批了），挂牌的土地基本都是200万一亩以上。
本人从相关部门了解到，目前有几块地的挂牌价为260万左右一亩，也就是3900元一个平米。
那么别墅的用地成本就出来了：3900*120=468000元.这只是建筑基地用地。
别墅必须要有院子，甚至有的高档点是四周有院子。我们就简单的分析楼前有院子的吧！
院子最少都是8-12米进深或更大，宽度基本都是和别墅面宽一样，常规也就是12米左右。
那么院子的面积就是96-144平米，折中的话也就是120平米左右。同样，土地价格也是468000元
这样一栋别墅的土地成本就是936000元了。
然后我们看建筑成本，别墅大都是砖混结构，整体现浇，目前的建筑成本估算为800元/平米。
120*3*800=288000元。
剩下的一些门窗、管线、附属材料约合30000元。
税费和其他不可预见费用大约在20%左右。（以销售价格为基准的）

这样我们来看看：936000+288000+30000=1254000.
如果卖200万，那各项税费就约40万左右。

也就是说市场价200万的别墅，成本价就约1654000元。

再加上人员工资，销售费用，其他不可预见费用。。。。。

您觉得，正规手续开发的别墅可能是60-80万吗？（这样的别墅成本仅仅是288000+30000=318000元）


不专业，瞎侃侃！仅供参考！

执着沉迷

听你们这么一分析。这中央公馆的房子最少4000.门面也要1.3W以上。买了还有增值的空间吗？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？

地产服务商

xyky 发表于 2016-11-20 09:52
假如真360万一亩，楼面地价合近2000了，加上建安成本，税费，营销，利息等，均价3600的楼盘还要做活动，如 ...

你说对了！
那个项目确实不赚钱，搞不好还有亏的风险！
唯一的利润点估计也就是沿街门面了！

xyky

假如真360万一亩，楼面地价合近2000了，加上建安成本，税费，营销，利息等，均价3600的楼盘还要做活动，如何保证利润，想想还是不太可能

xyky

假如真360万一亩，楼面地价合近2000了，加上建安成本，税费，营销，利息等，均价3600的楼盘还要做活动，如何保证利润，想想还是不太可能

地产服务商

xyky 发表于 2016-11-20 07:33
也许中央公馆拍地价确实是二百多万一亩，但是为了保利润他们也盖成了20层的高层。不是每个楼盘都是地价那高 ...

现实是360万一亩！
容积率≤3.0
原规划是地下一层，地上18层，后因建筑消防要求，改为地上17层！

xyky

也许中央公馆拍地价确实是二百多万一亩，但是为了保利润他们也盖成了20层的高层。不是每个楼盘都是地价那高的，不能用最高的楼地价去推所有的楼盘，

xyky

也许中央公馆拍地价确实是二百多万一亩，但是为了保利润他们也盖成了20层的高层。不是每个楼盘都是地价那高的，不能用最高的楼地价去推所有的楼盘，

xyky

也许中央公馆拍地价确实是二百多万一亩，但是为了保利润他们也盖成了20层的高层。不是每个楼盘都是地价那高的，不能用最高的楼地价去推所有的楼盘，

xyky

也许中央公馆拍地价确实是二百多万一亩，但是为了保利润他们也盖成了20层的高层。不是每个楼盘都是地价那高的，不能用最高的楼地价去推所有的楼盘，

桂林山水

wilson 发表于 2016-11-19 21:58
不懂路过！
我会删了此帖！

无所谓啊。既是论坛，有不同看法理当论辩。不经论辩的就应该放在心里，影响一下周围人就可以了，不要影响大众啊。

wilson

桂林山水 发表于 2016-11-19 21:46
中国经济是畸形的，只因为我们的政府具有独立发行货币的权力，所以才有了现在的经济神话。可神话就是神话 ...

不懂路过！
我会删了此帖！