浅析三线、四线城市以及地、县市的房地产价格走式

魅力2008

       近来论坛越来越多的人关心起淮滨的房地产市场来了，看了些须观点后我禁不住越发的担忧起来！好象部分朋友是在随着自己的感情在看待淮滨的房地产市场，不敢真正的面对社会发展的必然规律。房产界的每一条信息对我来说都是我所关心的，因为这是我所从事的行业。也关乎到我的发展及将来，所以理性的看待房产价格的涨落对我们年轻人来说尤为重要，这里我就把个人的观点与大家交流，以期帮助那些准备投资物业以及将要投资物业的老乡们。

在此我就给大家简单分析一下三线、四线城市包括地县市城市的房地产价格吧！
    首先,  我申明中国的房地产业目前是存在着水份的，也就是价格与价值不相符。
但，
这只是少数城市, 是个例。大部分城市的房价还是正常的、合理的！   
   
    顾名思义房地产的价格简单的说是由房产和地产组成的。
其实商品房的价格组成远远不只是这些，商品房的价格主要有以下几部分组成:：1、是地价 2.、建安成本  3.、园林绿化及配套设施  4、各种房地产的相应税收  5、建筑原材料的市场价格  6、工人的市场工资  7、 管理人员的工资  8、时间成本及投资资金同期银行利息  9、销售宣传的开支

就淮滨而言，目前的房价基本正常。

1、地价
    我们可以算一笔帐例如：在淮滨开发商拿100亩地大概需要3000万,  也就是说每亩30万的价格拿地。  按目前100亩地可开发12万平方米房屋来算.，1平米的地价就是： 100亩地价3000万÷可开发面积12万平米 = 250元
也就是说每平米房子光地价就需要250元。

2、建安成本
       按目前小区的设计标准及河南地区的建筑规范：每平米商品房的建安成本大概要650元,，(如果做外墙保温的话每平米还增加40元)

3、房地产税收:
       房地产的税收是所有行业中税收最多的，多达12种之多， 营业税、企业所得税、土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、印花税、个人所得税等等。算下来大概每平米要150元。

4、景观规划及小区配套设施
      一个差不多的小区必将有一个比较合理的规划及配套，这其中包括小区道路及公用设施这笔费用大概每平米要占到50元。

5、关系协调
       众所周知,房地产开发是一个复杂的人员关系网的集体体现这部分费用亦不可少,至少每平米也要30元。

6、公司办公费用、管理人员的工资
       房地产是一个高利润行业，所以管理人员的工资及公司的办公费用将是一个不可忽视的开支，大概要占到50元每平米。

7、销售宣传及广告的投入
       随着房地产市场的的发展及消费群体意思的提高简单的几把椅子及一个谈判桌就能卖掉房子的时代是越来越远了，开发商不惜重金对项目进行包装、策划宣传。这笔费用的开支少说每平米也要80元。

       通过以上数据我们不难看出即使在我们那样偏僻的淮滨开发项目的成本1平米房子在就是250+650+150+50+30+50+80=1160元,，很难想象目前淮滨1300到1500的均价能会掉到那里？能象一线城市从3万掉到1、7万吗？房地产开发的利润至少在30%左右，所以我们不要期望淮滨的房价能跌破1000元。我们还是把精力努力用到赚钱上去吧，梦想天上掉馅饼的事情永远都只是梦想！

       总之,有理由相信通过国家一系列关于房地产市场政策的出台以及消费者的理性回归必将打击那些投机取巧、心术不正的开发商，房地产的暴利时代将一去不复返矣！~`个别一线、二线城市的房价泡沫必将破裂,！三线、 四线城市包括地 、县市的房产价格必将稳步攀升!
          经历风雨后的中国的房地产市场必将朝向健康、有序、合理的方向稳步前进！
         

蓝云

中西部农村的农民工目前已拥有部分技术和不少的资金，3、5万比较零散，如果能够集中做企业也不失为好的措施。现在沿海地区以出口为主导的经济发生问题，各地裁员较大，国家工作中心有想农村转移的倾向，原来以农补工的做法使30年来农村的发展很缓慢，这一切会随着政策的发展而发生变化。
县城房产的发展以及小城的发展必须与经济发展相协调，盲目的招商引资必将损害广大人民的根本利益，污染环境，拉大贫富差距。

海浪

引用第39楼暂时停止接触于2008-11-11 09:36发表的  :
LZ说话还挺中肯的，可圈可点，不像那欣城售楼部，一味的吹嘘自己的多好而去贬低别人。
同是搞房地产的，态度就决定一切了。

不过说句实话，我不是很看好农村人口来城镇买商品住房的，一来不一定他们有钱可以直接买下来，按揭对于城镇人口都比较新鲜，更别提农村人口了。二来按揭的话，没有固定收入也是白搭，毕竟你住进城镇了，就没法再去种地了，你就要想些其他赚钱的方法。

.......

本人非常同意你的观点,有道理.

暂时停止接触

LZ说话还挺中肯的，可圈可点，不像那欣城售楼部，一味的吹嘘自己的多好而去贬低别人。
同是搞房地产的，态度就决定一切了。

不过说句实话，我不是很看好农村人口来城镇买商品住房的，一来不一定他们有钱可以直接买下来，按揭对于城镇人口都比较新鲜，更别提农村人口了。二来按揭的话，没有固定收入也是白搭，毕竟你住进城镇了，就没法再去种地了，你就要想些其他赚钱的方法。

所以，在现有乡村住房普遍够用的情况下，政府也不强行拆迁，那么农村人口是不会轻易去城镇住的。
现在只是房地产的深秋时节而已

白庙集

引用第37楼魅力2008于2008-11-11 09:25发表的  :

老友分析的相当专业,
库存房 举步维艰
降价是销售的最好途径

.......

呵呵
老朋友又来刺激俺啊。

魅力2008

引用第35楼白露河畔于2008-11-11 08:48发表的  :
目前整个房产市场步入困难时期，
面对这个非常时期，
主流消费群体的钱大多套在股市上，
不过他们并未打算在房子上投入多少。
前期房价增势迅猛，
.......

老友分析的相当专业,
库存房 举步维艰
降价是销售的最好途径

新开发楼盘会很慎重
全球经济回暖尚须时日
俺的日子也越来越不好过了
别忘了给我留个位置
呵呵

魅力2008

引用第34楼暂时停止接触于2008-11-11 01:21发表的  :
楼房建筑成本只有679元，包含什么贴瓷砖什么的。
本人开了新帖子，有时间来看。

已经浏览过你的帖子!~```
是的,大城市房子的成本就3 \\ 5千,可被开发商炒作到上万元
这正是我文章中所提到的大城市房地产价格泡沫必然破裂的理由
由于,中国人口众多,城市化进程在逐步加快,必将催生中小城市房地产的快速发展!

白庙集

目前整个房产市场步入困难时期，
面对这个非常时期，
主流消费群体的钱大多套在股市上，
不过他们并未打算在房子上投入多少。
前期房价增势迅猛，
计划买房的群体多数因此而放弃购进。
加之近期房市危机，跌声连连，
二三流消费群体大多在持币观望。
在建房和潜建房是否还如往年的步伐如期保质保量的运作？
钢筋混凝土等建材是否会低调入市？
如是，那么一批新的楼盘将以不同的价值火爆攻市，
势必冲击目前市场上的已成交房及未成交房，近期房市不容乐观。

个人观点，并非专业，纯属杂谈。

暂时停止接触

楼房建筑成本只有679元，包含什么贴瓷砖什么的。
本人开了新帖子，有时间来看。

诗雨

引用第32楼魅力2008于2008-09-22 16:32发表的  :

还是老朋友有经验
嘿嘿

谁让俺老呢，都是老出来滴经验
呵呵

魅力2008

引用第30楼诗雨于2008-09-22 09:23发表的  :

狼连这学问都没，哪天红尘与哪个有钱的帅哥恋爱了，不是有人白送房子了呀

还是老朋友有经验
嘿嘿

魅力2008

引用第27楼李启于2008-09-21 01:59发表的  :
       小时候听说地球运转到一定程度会爆炸地   
     
           是这样灭?     嘿嘿     我斗信以为真了
     
                 下一步会朝哪下去   谁也说不准哈    像楼主说地那样
.......

知己啊
小兄弟继续努力!~~
呵呵