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标题: 关于房贷的那些事，西城摩天涂料整理，交流供选择。 [打印本页]

作者: 摩天涂料 时间: 2012-12-19 11:09
标题: 关于房贷的那些事，西城摩天涂料整理，交流供选择。
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就像上个帖子讲的，滨城的房产开发会不断的继续，对于购房者来说，不但要关心房屋质量还要弄懂房贷和还款方式的选择，那么摩天涂料现在告诉你！

什么是房贷：
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。
三种选择：
（1）个人住房委托贷款指银行根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发放的贷款。也称公积金贷款。
（2）个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，各银行的贷款名称也不一样，建设银行称为个人住房贷款，工商银行和农业银行称为个人住房担保贷款。
（3）个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
对于上面3种，我们面临最多的是第(2)种
于此同时还款方式又有好多种
1、分阶段性房贷还款法适合年轻人。
2、等额本金房贷还款法适合收入高人群。
3、等额本息房贷还款法适合收入稳定人群。。
4、按季按月还息一次性还本付息房贷还款法适合从事经营活动人群。
5、转按揭房贷还款。
6、按月调息房贷还款。
7、双周供省利息房贷还款。
8、提前房贷还款缩短期限。
9、公积金转账房贷还款。
不过我们经常遇到的只有两种，而且银行只是提供这两种：
（1）等额本金还款,借款人随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。该还款方式在同等条件下所偿还总利息要比等额本息少,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻,但由于利息是递减的,开始几年的月供金额要比等额本息高,压力会很大,所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。
（2）等额本息是指,把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。可见,收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。

（一）下面说说他们的区别
中国人民银行在《关于统一个人住房贷款分期还款额计算公式的通知》（银贷政发[1998]149号）中规定：个人住房贷款可采用等额本息还款法和等额本金还款法两种还款方式，借款人可以根据需要选择还款方式。

现在我用贷款20万贷20年现在打7折的利率为你说明一下（每个月的本金+利息=你每月还款数） 2种方式都是一样的。1。等额本息
每月还款数：1228.68
这个金额如果遇到国家不调整利率的情况下你不提前还款的情况下 20年每一个月都是还这个数。下面我把前5个月的具体还款情况告诉你你一看就会明白了
第一个月本金200000应还本金535.68应还利息693.00
第二个月本金199464.32应还本金537.54应还利息691.14
第三个月本金198926.78应还本金539.40应还利息689.28
第四个月本金198387.38应还本金541.27应还利息687.41
第五个月本金197846.11应还本金543.14应还利息685.54

等额本息还款压力不大，一般的年轻人都比较喜欢这种还款方式从上面5个月的表中你可以看出从第2个月开始你每个月还款的本金在逐渐的增加利息在逐渐的减少。不过20年共计还款294883.2元，银行利息94883.2元
2。等额本金
每月还款数：第一个月1526.33 ，第二个月1523.44，第24月还836.22元， 很明显第一个月和第二个月的还款数不一样而且等额本金第一个月的还款数高于等额本息下面我一样把前5个月的还款情况告诉你 2个一对比你就可以知道2种还款方式的差别。
第一个月本金200000应还本金833.33应还利息693.00
第二个月本金199166.67应还本金833.33应还利息690.11
第三个月本金198333.34应还本金833.33应还利息687.23
第四个月本金197500.01应还本金833.33应还利息684.34
第五个月本金196666.68应还本金833.33应还利息681.45

等额本金前期还款压力比较大如果不考虑经济问题一定选这种从表上可以看出每个月还款的本金是一直没有变的只有利息在不段的减少。
不过20年共计还款283546.67元，银行利息共83546.67元，比等额本息少了11336.53元。如果只从考虑节约利息的角度出发一定是等额本金要节约利息，以上2种方式如国家调整利率或者你提前还一部分钱每月的还款数会变动

（二）如何选择适合自己的方式
两种还款方式要看是否适合自己的经济状况。选择还款方式的关键是要与自己的收入趋势相匹配，尽量使收入曲线和供款相一致。
等额本息还款法的特点是每个月归还一样的本息和，容易作出预算。还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。等额本金还款法的特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金余额逐日计算，前期偿还款项较大，每月还款额在逐渐减少。由于是递减，每个月的还款需要精心计算。如果以时间为横坐标，款项为纵坐标建立二维坐标的话，等额法的供款曲线是一条与横坐标相平衡的直线，而递减法是一条向下的曲线。若在还款期内，收入曲线呈上升趋势，则与等额本息还款法的曲线更一致，如果收入曲线呈下降趋势，则与等额本金还款法的曲线更一致。所以，根据一般的收入变化趋势，等额本息还款法更适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。而等额本金还款法适用于现在收入处于高峰期的人士，特别是预期以后收入会减少或是家庭经济负担会加重的，一般为中老年人。
除此之外，选择哪种还款方式，借款人还应考虑自己是否有其他的投资渠道，如果有其他投资回报率高于贷款利率的途径，一方面借款买房，另一方面，手中的资金用于产生更高额的利润，借助其他投资渠道赚取利差。这种情况下，可以考虑延缓还款的压力，尽量长时间地占用银行的资金；对于一般市民，存款利率低于贷款利率，同时，又没有更好的投资渠道，这种情况下可以考虑少占用银行资金，以节约利息支出。借款人可以根据自身的经济状况和特点，包括各项收入、保险证券等其他投资和其他借钱渠道等综合情况，与银行协商确定采用何种还款方法。
（三）已经借款的客户能否变更还款方式
建设银行广东省分行从1998年中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》开始，一直提供两种还款方式供借款人选择。考虑到借款人收入状况的变化，以及部分借款人在签订合同时考虑不足，建行允许借款人进行还款方式的变更。对于原来采用了等额本息还款法的客户，如果中途变更还款方式，可持原借款合同和借款人身份证到贷款经办行办理，不收取手续费或违约金。

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作者: 摩天涂料 时间: 2012-12-19 11:40

作者: 摩天涂料 时间: 2012-12-19 11:40
都是亲手打出来的

作者: 过丶去 时间: 2013-1-2 08:05
很不错的帖子

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